西港非法霸占土地事件背后的"疯狂"！
2019-4-24
柬单网官方
来自柬埔寨
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直到近十年来，柬埔寨的国内局势才趋于平稳。
2010年，柬埔寨内阁会议通过了《外国人私有房屋所有权法》草案，允许外国人在柬购买公寓二层以上(不包括底层土地所有权)的房产。
该法令实 施后，刺激了国内疲弱的房地产市场。
金边的本地人口也增长到近300万人，城区面积由原来的300多平方公里扩大到700多平方公里。
十多年来，最初是韩国人前往金边从事房地产开发，后来是中国台湾人的定向开发，他们中的很多人在柬埔寨都获得了丰厚的收益。
近年来，大量中国人涌入，并按照中国人的审美观念建造了不少房屋。
“柬埔寨是美元资产国、无外汇管制、博彩业合法、人口结构年轻化，开放的政策比香港和澳门加起来还要好……”
总有那么多的理由让人相信柬埔寨是个潜质无限的国家。
“富贵险中求”，豪赌中，或血本无归，或大赚一笔。连柬埔寨的当地人也看中了土地这块香馍馍，没钱买，那就侵占吧！
4月18日西港发生一起土地纠纷，约100户家庭封锁4号公路。并且最终引发了警民冲突。
最终有6名警察受伤，带头领导示威的村民被逮捕。
非法霸占土地的背后，是地价疯涨的诱惑
除了柬埔寨首都金边以外，柬埔寨还有三大投资城市非常热门：暹粒、西港、贡布。
近期房屋土地买卖活动非常热烈，价格也呈上升趋势增长。
金边房地产价格不断上涨
自2012年起，柬埔寨房产几乎每年都有10-20%的增长，部分地区房价表现更高，尤其是首都金边的房价。
除了柬埔寨金边房价，金边地价也暴涨得很快，尤其是位于金边市郊区的土地在市场上的价格增长率很高，甚至达到了17%。
2015年，金边市中心地段的公寓平均价格是每平方米8000-13000元，如今繁华地段的公寓平均价格已上涨至每平方米26000元。
很多投资客难以置信的是，经济不发达的金边、西港一套50平方米的一室一厅的公寓，月租金高达700美金，折算成人民币约5000元，已经接近北京、上海的房租。
这部分源于，在柬埔寨的外国人买房比例不高，为出租公寓提供了稳定的客源。
不过，金边、西港的公寓也存在空置现象，例如，金边核心区奥林匹克的一栋28层高层公寓楼，交付使用已经一年多，但入住率还不到50%。
目前金边郊区的一些土地开发活动的趋势将逐步减缓，但是这种情况，已经扩展到一些重要国道和一些经济省市，如西哈努克省、贡布省、柴桢省、波贝等地区。
西港房租价格暴涨
在西港这座方兴未艾的城市，以前甚至没有一座像样的商业公寓，而现在由于中国投资资金的不断涌入，新建的工厂、酒店和高档公寓大楼让西港城区天际线变得日益拥挤。
西港涨幅最高的地块，三四年就涨了5-10倍。
每个人也都直观地感受到了租金的飞快上涨。
大量的中国人涌入西港，在外国投资者中占了70%，其中大数是投资商、游客和赌场员工，这一因素带动当地住房出租的需要量猛增。
位置西哈努克省不动产的出租率从去年开始增长，即在2017年西省住房出租率开始慢慢增长，而2018年却大幅增长。
在西港一栋出租房子，过去每月租金低于1000美元（约合6403元人民币），不过目前的租金飙涨到5000美元（约合3.2万元人民币）。
4倍的涨幅还不算多的。
据卫报驻东南亚记者报道，42岁的当地人Svay Sovana以前把自己的三层小楼租给欧洲人，每个月收入1000美元，现在每个月能挣到15000美元——14倍涨幅。
同样地，当地人Seng Lim Huon从前以每月500美元出租给本地人的房间，现在是每月4500美元的价格——8倍涨幅。
西港Otres地区一年前的土地价格仅400美元/平方米，现在已增至800美元/平方米以上，海滨地区的土地价格甚至已经从800美元/平方米，涨到1200到15000美元/平方米甚至更高。
由于整个城市都处于建设的起步阶段，根本没有现房可买，大家买的都是期房。即使如此，也有大把人排队投资。
巴域
柬王国政府已经把巴域列入《2015-2025的工业发展计划》政策，并把该城市作为特殊工业发展的城市。
继柬埔寨沿海省份如西哈努克省、贡不省、白马省和国公省之外，位于柬越边境的巴域市已经被很多中国投资的眼光瞄准。
很多中国投资者在那里购地兴建客栈、酒店、赌场、娱乐场所、超市等。
这几年，巴域市小巷大街都能随处可见中文的招聘。
柬埔寨不动产专家协会主席强布迪介绍，目前和未来，巴域市具有很大商业潜力，不亚于波比市。
目前，巴域市不断改善自己的面貌，工业、制造业、博彩业、商业和建筑业都有了较大的发展。
由于该地区的商贸领域取得迅速发展，带来该城市不动产的需求量大幅增加，而投资商开始斥资兴建住宅城、排屋和酒店等，以供应员工和游客居住。
不断投资的结果也是地价不断的上涨。
贡布地价涨
之前，许多西方投资者将自己在西港的物业出售给中国买家，并转移到贡布，以为他们的企业找到更便宜的房地产，曾经沉睡的贡布房地产价格也开始不断飙升，尤其是沿海地区。
贡布从之前的两三家土地开发公司到现在已经达到十几家。
自从去年金边到贡不省三号公路宣布扩建的消息一出来，就引致这段路两旁的地价持续上涨。
当前的西港地价已处于高峰期，因此很多房地产业者已转移投资目光至贡不省，未来的贡不省旅游和商业发展潜力无可限量。
金边到贡布公路全长135公里，总造价2.15亿美元的柬埔寨3号公路路段（从金边市宗周交通圈至贡不省省会）扩建工程项目动工兴建，该项目由中国提供优惠贷款，扩建项目将耗时4年。
房价是否虚高?
作为东盟十国之一，柬埔寨享受28个欧美国家给予的“普惠制”(GSP)待遇，无外汇管制，导致形形色色的资金不断流向柬埔寨，这也是房地产领域的一个利好。
无论是售楼的销售人员，还是地产商的各种推广文章，无不列出金边投资的各种优势：公寓的供给远小于需求、高回报率、投资价值高、购房投资成本低，等等。
现在的金边和西港外资或是外国人为购房为主力军。
但是，柬埔寨本地人，不太喜欢买公寓。而且作为小乘佛教国家，大量年轻人从小就到寺庙出家，其实购买力非常弱。
中国人建房，中国人买。
目前，柬埔寨的二手房交易市场还不成熟。这意味着，投资客手里的公寓，未来由谁来接盘，将是一个难题。
来源：微信公众号【我在柬埔寨】编译：柬单网
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